Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter kann für Mieter und Eigentümer gleichermaßen ein sensibles Thema sein. Viele Mieter fragen sich: „Wann darf der Vermieter in die Wohnung?“, „Wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?“ oder „Darf mein Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen?“.
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nicht unangekündigt in deine Wohnung kommen. Doch es gibt Situationen, in denen er ein Besichtigungsrecht des Vermieters hat. In diesem Beitrag erfährst du, wann eine Besichtigung erlaubt ist, welche Regeln gelten und welche Rechte du als Mieter hast.
1. Wann ist eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter erlaubt?
Laut § 809 BGB hat ein Vermieter das Recht, eine vermietete Wohnung unter bestimmten Bedingungen zu betreten. Dazu gehören:
- Weitervermietung oder Verkauf der Immobilie – Falls die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll, darf der Vermieter Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten durchführen.
- Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen – Wenn eine Sanierung ansteht oder es bekannte Schäden gibt, darf der Vermieter sich ein Bild von der Situation machen.
- Überprüfung auf vertragsgemäße Nutzung – Falls der Verdacht besteht, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt wird (z. B. illegale Untervermietung), kann der Vermieter eine Kontrolle verlangen.
- Ablesen von Zählern oder Wartungsarbeiten – Wenn beispielsweise Heizkostenverteiler ausgetauscht werden, ist ein Zutritt erlaubt.
Wichtig: Ohne berechtigten Grund darf der Vermieter nicht einfach die Wohnung besichtigen. Reine Neugier oder eine Kontrolle der Sauberkeit sind unzulässig!
2. Fristen und Zeiten für eine Wohnungsbesichtigung
Die Ankündigung der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter muss rechtzeitig erfolgen, damit sich der Mieter darauf einstellen kann. Laut gängiger Rechtsprechung beträgt die Frist für eine Besichtigung der Wohnung in der Regel mindestens 48 Stunden. Die Ankündigung der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter sollte dabei schriftlich erfolgen und den Grund für die Besichtigung enthalten.
In dringenden Fällen, wie beispielsweise einem Wasserschaden, Heizungsausfall oder Sicherheitsmängeln, kann diese Frist verkürzt werden. Hier darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn unmittelbare Gefahr für das Mietobjekt besteht – allerdings nur nach vorheriger Information des Mieters.
Zulässige Zeiten für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter
Damit eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter für beide Seiten fair bleibt, gibt es festgelegte Zeiträume:
Montag bis Freitag: 10 – 18 Uhr (gesetzlich übliche Besichtigungszeiten)
Samstags: Nach Absprache mit dem Mieter möglich
Sonn- und Feiertage: Nur mit Zustimmung des Mieters erlaubt!
Der Besichtigungstermin der Wohnung sollte so gelegt werden, dass der Mieter ausreichend Zeit hat, sich vorzubereiten. Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter außerhalb dieser Zeiten ist nur mit Zustimmung des Mieters zulässig.
Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?
Die Besichtigung der Wohnung sollte nicht länger als 30–45 Minuten dauern. Ist eine detailliertere Begutachtung nötig (z. B. bei technischen Problemen oder umfangreichen Modernisierungsplanungen), kann die Dauer variieren, sollte aber mit dem Mieter abgesprochen werden.
Wie viele Besichtigungstermine muss der Mieter dulden?
In der Regel sind 1–2 Besichtigungen pro Woche zumutbar. Falls mehrere Interessenten oder potenzielle Käufer die Wohnung besichtigen wollen, kann sich die Anzahl der Termine erhöhen. Hier gilt jedoch das Prinzip der Zumutbarkeit: Der Mieter muss nicht täglich Besichtigungen zulassen und kann verlangen, dass mehrere Interessenten pro Termin zusammengelegt werden.
3. Rechte des Mieters bei einer Wohnungsbesichtigung
Mieter haben klare Rechte, wenn eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ansteht.
- Mieter muss die Wohnungsbesichtigung dulden, wenn sie rechtmäßig und fristgerecht angekündigt wurde. Wird der Termin unangekündigt oder ohne wichtigen Grund gefordert, kann der Mieter die Besichtigung der Wohnung verweigern.
- Mieter hat das Recht, bei der Besichtigung anwesend zu sein. Der Vermieter kann die Wohnung nicht einfach allein betreten oder Dritten (z. B. Maklern oder Kaufinteressenten) einen Schlüssel überlassen.
- Mieter kann einen Alternativtermin vorschlagen, wenn der Termin unzumutbar ist. Falls der Mieter beruflich verhindert ist oder sich in einer persönlichen Ausnahmesituation befindet, darf er eine Verschiebung des Besichtigungstermins der Wohnung verlangen.
Muss der Mieter die Wohnungsbesichtigung der Nachmieter zulassen?
Ja, aber nur zu angemessenen Zeiten und mit vorheriger Ankündigung. Der Vermieter will die Wohnung besichtigen, um sie an potenzielle Nachmieter zu zeigen – das ist ein berechtigter Grund. Der Mieter kann jedoch verlangen, dass die Besichtigung auf ein Minimum reduziert und mehrere Interessenten zusammengeführt werden.
Muss man den Vermieter in die Wohnung lassen?
Ja, aber nur wenn ein triftiger Grund vorliegt. Der Vermieter darf nicht unangekündigt die Wohnung betreten oder regelmäßige Kontrollen durchführen, um z. B. den Zustand oder die Sauberkeit zu prüfen. Darf der Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen? Nein! Die private Lebensführung des Mieters ist geschützt, solange keine Vernachlässigung oder Gefährdung des Mietobjekts vorliegt.
Falls der Vermieter die Wohnung besichtigen will, ohne einen gültigen Grund anzugeben, kann der Mieter dies verweigern. In solchen Fällen hilft eine rechtliche Beratung oder ein Gespräch mit dem Mieterverein.
4. Unzulässige Klauseln und Verstöße des Vermieters
Mieter haben das Hausrecht in ihrer Wohnung. Das bedeutet: Der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Zustimmung betreten – es sei denn, es liegt ein klar definierter und rechtlich zulässiger Grund vor. Doch welche Klauseln oder Handlungen sind unzulässig?
Darf der Vermieter in die Wohnung?
Nein, wenn kein berechtigter Grund vorliegt. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters besteht nur in klaren Fällen, etwa bei Instandhaltungsmaßnahmen, Nachmietersuche oder Modernisierungsarbeiten. Ohne triftigen Grund darf der Vermieter die Wohnung nicht besichtigen, auch nicht „zur Kontrolle“.
Darf mein Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen?
Nein! Die Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter dient nicht der Kontrolle der Haushaltsführung. Darf der Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen? – Nein, solange keine Gesundheitsgefährdung oder Verwahrlosung vorliegt. Der Mieter ist allein verantwortlich für den Zustand der Wohnung, solange keine Substanzschäden oder hygienischen Gefahren entstehen. Eine Kontrolle der Sauberkeit ist daher nicht zulässig.
Was tun, wenn der Vermieter unangekündigt in die Wohnung kommt?
- Sofort widersprechen! Der Mieter kann den Zutritt verweigern, wenn der Vermieter die Wohnung besichtigen möchte, ohne dies vorher anzukündigen.
- Hausfriedensbruch anzeigen (§ 123 StGB) – Wenn der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis betritt, kann das eine strafbare Handlung sein. In diesem Fall kann eine Anzeige gestellt werden.
- Rechtsberatung in Anspruch nehmen – Eine Beratung durch einen Anwalt oder Mieterverein hilft, wenn der Vermieter wiederholt unrechtmäßig die Wohnung betritt oder unzulässige Besichtigungstermine fordert.
5. Streitfälle: Was tun, wenn es Probleme gibt?
Manchmal gibt es Konflikte zwischen Vermietern und Mietern über das Besichtigungsrecht des Vermieters. Was kannst du tun, wenn du dich in einer unangenehmen Situation befindest?
Mieter verweigert Besichtigung bei Verkauf
Ein neuer Eigentümer hat das Recht, die Wohnung zu besichtigen, wenn die Ankündigung der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter korrekt erfolgt. Auch wenn sich der Vermieter ändert, bleibt der bestehende Mietvertrag bestehen. Der Mieter muss die Besichtigung dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt wurde und zu zumutbaren Zeiten stattfindet.
Zu viele Besichtigungen gefordert
Wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen? Mehr als drei Besichtigungstermine pro Monat gelten meist als unzumutbar. Sollte der Vermieter die Wohnung besichtigen wollen, muss er die Besichtigungen bündeln und zusammenlegen, um den Mieter nicht übermäßig zu belasten.
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6. Tipps für eine reibungslose Wohnungsbesichtigung
Damit eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ohne Konflikte verläuft, sollten sich beide Parteien an gewisse Regeln halten. Eine frühzeitige Absprache hilft, Missverständnisse zu vermeiden und sorgt für einen respektvollen Umgang.
Vermieter: Korrekte Ankündigung und Abstimmung des Termins
Rechtzeitige Ankündigung der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ist essenziell. Mindestens 48 Stunden vorher sollte der Vermieter den Mieter schriftlich über den Termin informieren und den Grund für die Besichtigung nennen.
Der Vermieter sollte mehrere mögliche Termine zur Auswahl stellen, um dem Mieter entgegenzukommen. Muss man den Vermieter in die Wohnung lassen? – Ja, wenn es sich um einen triftigen Grund handelt, aber der Termin sollte abgestimmt werden.
Falls mehrere Personen (Makler, Handwerker oder Kaufinteressenten) dabei sind, sollte dies vorab kommuniziert werden.
Mieter: Termin bestätigen oder Alternative vorschlagen
Wenn der Besichtigungstermin der Wohnung unpassend ist, kann der Mieter einen alternativen Vorschlag machen. Ein berechtigter Grund zur Verschiebung liegt z. B. vor, wenn der Mieter beruflich verhindert ist.
Wie viele Besichtigungstermine muss der Mieter dulden? 1–2 Termine pro Woche gelten als zumutbar. Mehr als 3 Besichtigungen im Monat sind in der Regel nicht erforderlich.
Der Mieter kann entscheiden, ob er selbst anwesend sein möchte – dies ist zu empfehlen, um Missverständnisse oder ungewünschte Änderungen an der Wohnung zu verhindern.
Checkliste für eine Wohnungsbesichtigung
- Schriftliche Ankündigung prüfen – Ist der Termin rechtzeitig angekündigt worden?
- Termin abstimmen – Falls der Termin nicht passt, eine Alternative vorschlagen.
- Räume vorzeigen – aber Privatsphäre wahren – Der Vermieter darf nur die relevanten Räume betreten, private Bereiche bleiben geschützt.
- Keine unerlaubten Fotos oder Videos zulassen – Der Mieter hat das Recht, sich gegen Aufnahmen zu wehren, die seine Privatsphäre verletzen.
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8. Fazit
Die Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ist ein sensibles Thema, das klare gesetzliche Regelungen erfordert. Während der Vermieter das Recht hat, die Wohnung zu besichtigen, gilt dieses nur unter bestimmten Bedingungen. Ohne triftigen Grund darf der Vermieter die Wohnung nicht besichtigen, und er muss sich an gesetzliche Fristen, angemessene Zeiten und die Privatsphäre des Mieters halten.
Mieter haben klare Rechte und Pflichten
✔ Mieter müssen Besichtigungen zulassen, wenn sie rechtzeitig angekündigt wurden und ein berechtigter Grund vorliegt. Dazu gehören beispielsweise Verkaufsabsichten, Neuvermietungen oder notwendige Reparaturen.
✔ Besichtigung der Wohnung nur mit Vorankündigung: Mindestens 48 Stunden vorher muss der Besichtigungstermin der Wohnung schriftlich mitgeteilt werden.
✔ Keine unangemeldeten Besuche: Darf der Vermieter in die Wohnung? Nein, nicht ohne Ankündigung oder ohne Zustimmung des Mieters. Hausfriedensbruch liegt vor, wenn der Vermieter unangekündigt die Wohnung betritt.
Mieter haben aber auch das Recht, eine unzumutbare Anzahl an Besichtigungsterminen abzulehnen. Mehr als 3 Besichtigungen pro Monat gelten in der Regel als nicht mehr zumutbar. Falls der Vermieter die Wohnung besichtigenmöchte, muss er Rücksicht auf die Lebensumstände des Mieters nehmen und alternative Termine akzeptieren.
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FAQ: Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Rechte & Pflichten
Wann darf der Vermieter in die Wohnung?
Der Vermieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten, es sei denn, es liegt ein triftiger Grund vor, wie z. B. Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen oder der Verdacht auf eine vertragswidrige Nutzung. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden, in der Regel mindestens 48 Stunden im Voraus.
Wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Es gibt keine festgelegte Anzahl, aber Besichtigungen müssen sich im zumutbaren Rahmen bewegen. Üblich sind ein bis zwei Besichtigungstermine pro Woche, insbesondere bei Neuvermietung oder Verkauf. Der Vermieter darf nicht beliebig oft unangekündigt erscheinen.
Darf mein Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen?
Nein, der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung auf Sauberkeit oder Ordnung zu kontrollieren. Solange der Mieter die Wohnung vertragsgemäß nutzt und keine Schäden verursacht, ist die Gestaltung des Wohnraums seine Privatsache.
Wie viele Besichtigungstermine muss der Mieter dulden?
Der Mieter muss eine angemessene Anzahl von Besichtigungen dulden, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht, z. B. bei Neuvermietung oder Verkauf. In der Regel sind maximal zwei Termine pro Woche zumutbar. Der Vermieter sollte möglichst mehrere Interessenten pro Termin bündeln.
Muss der Mieter die Wohnungsbesichtigung für Nachmieter zulassen?
Ja, der Mieter muss Besichtigungen durch potenzielle Nachmieter ermöglichen, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Die Termine müssen jedoch vorher angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden. Eine übermäßige Anzahl an Besichtigungen muss nicht geduldet werden.
